Défiscaliser, c’est utiliser les dispositifs prévus par la loi – PER, déficit foncier, location meublée, Denormandie, Loc’Avantages, statut du bailleur privé, FCPI-FIP, dons – pour réduire son impôt sur le revenu, à condition que l’investissement reste bon en lui-même. PRÉALTYS FINANCE, Conseiller en Investissement Financier à Angers et Chemillé-en-Anjou, identifie les leviers adaptés à votre tranche d’imposition et à votre patrimoine, puis chiffre l’économie réelle après prise en compte du plafonnement des niches fiscales. Investir comporte un risque de perte en capital.
Comprendre : déduction, réduction, crédit d’impôt
- Une déduction diminue votre revenu imposable : son effet dépend de votre tranche marginale (11, 30, 41 ou 45 %). Exemples : versements sur un PER, déficit foncier, charges en LMNP.
- Une réduction d’impôt vient en moins de l’impôt dû, mais ne peut pas le rendre négatif. Exemples : Denormandie, FCPI-FIP, dons aux associations.
- Un crédit d’impôt est remboursé même si vous ne payez pas d’impôt. Exemples : emploi à domicile, garde d’enfants.
Les réductions et crédits sont soumis au plafonnement global des niches fiscales (10 000 € par an), pas les déductions.
Les leviers en 2026
| Levier | Mécanisme | Avantage indicatif | Pour qui | Points de vigilance |
|---|---|---|---|---|
| PER | Déduction des versements | 30 à 45 % du versement selon la TMI, plafond 10 % des revenus pro | TMI ≥ 30 %, indépendants | Épargne bloquée jusqu’à la retraite, fiscalité à la sortie |
| Déficit foncier | Travaux déductibles des loyers puis du revenu global | Jusqu’à 10 700 €/an sur le revenu global | Propriétaires bailleurs avec travaux | Engagement de location 3 ans, location nue |
| LMNP au réel | Amortissement du bien et du mobilier | Loyers souvent non imposés 10 à 15 ans | Investisseurs en meublé | Comptabilité, plus-value recalculée depuis 2025 |
| Denormandie | Réduction d’impôt pour l’achat d’un logement ancien à rénover (≥ 25 % de travaux) dans une commune éligible | 12, 18 ou 21 % du prix selon la durée de location (6, 9, 12 ans) | Investisseurs en centre-ville de villes moyennes | Communes éligibles (programme Action cœur de ville), plafonds de loyers, jusqu’au 31/12/2027 |
| Loc’Avantages | Réduction d’impôt en contrepartie de loyers modérés (convention Anah) | 15 à 65 % des loyers selon le niveau de décote | Bailleurs acceptant un loyer sous le marché | Convention 6 ans, plafonds de ressources des locataires |
| Statut du bailleur privé | Amortissement du bien déductible des loyers | Jusqu’à 12 000 €/an d’amortissement, déficit imputable | Investisseurs neuf et ancien rénové | Loyers plafonnés ; conditions définitives [À COMPLÉTER] |
| Malraux / Monuments historiques | Réduction ou déduction liée à la restauration d’immeubles protégés | 22 à 30 % des travaux (Malraux), déduction totale (MH) | Contribuables très imposés | Opérations longues, dépendantes des programmes |
| FCPI / FIP | Réduction d’impôt pour souscription au capital de PME | 18 % (25 % sous conditions), plafond 12 000 € / 24 000 € | Diversification, part limitée | Risque élevé de perte, blocage 5 à 10 ans |
| Dons | Réduction d’impôt | 66 % (75 % pour certains organismes) | Tous | Plafond 20 % du revenu imposable |
Notre méthode
- Votre tranche marginale d’imposition et votre impôt réel : nous partons de votre dernier avis d’imposition.
- Vos objectifs : capital, revenus complémentaires, retraite, transmission.
- Vos contraintes : liquidité nécessaire, tolérance au risque, temps à consacrer.
- La hiérarchie des leviers : d’abord ceux qui construisent un patrimoine (PER, immobilier), ensuite les produits de réduction à dose mesurée.
- Le chiffrage : économie d’impôt nette, après plafonnement, et rendement de l’investissement sous-jacent.
Exemple
Un couple d’Angers imposé à 30 % avec 60 000 € de revenus professionnels verse 6 000 € sur un PER : l’économie d’impôt est de 1 800 € l’année du versement, et l’épargne reste investie pour la retraite. Le même couple réalise 15 000 € de travaux dans un appartement loué nu : le déficit foncier de 10 700 € imputable sur le revenu global génère environ 3 200 € d’économie d’impôt, le solde étant reportable sur les loyers futurs. Deux leviers cumulables, non soumis au plafonnement des niches.